L'Indice des Loyers Commerciaux - ILC

L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) résulte d'un accord passé, en décembre 2007, entre plusieurs fédérations de propriétaires et de locataires et des organisations professionnelles, dont le SLF. Ce nouvel indice permet aux commerçants de subir des hausses de loyer plus modérées et leur apporte une meilleure visibilité en termes financiers.

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Niveau de l'ILC (Insee)


UN INDICE PONDÉRÉ


Jusqu'à présent, les loyers commerciaux étaient indexés sur le seul Indice du Coût de la Construction (ICC) publié chaque trimestre par l'Insee. Or, celui-ci a augmenté entre 2000 et 2006 de 32 % tandis que le chiffre d'affaires moyen des entreprises du commerce évoluait dans le même temps de seulement 18 %.

La Loi de Modernisation de l'Économie a prévu que les loyers des locaux commerciaux pour les commerçants et les artisans puissent être indexés sur un nouvel indice, l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC), intégrant une méthode de calcul pondérée.

L'ILC est calculé pour 50 % sur l'indice des prix à la consommation, pour 25 % sur l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur et pour 25 % sur l'indice des prix à la construction. Il est publié trimestriellement par l'Insee. Le décret n°2008-1139 précise que ce nouvel indice s'applique «aux activités commerciales y compris celles exercées par les artisans».

Les librairies peuvent donc en bénéficier. Ce nouvel indice est davantage corrélé à l'évolution de l'activité des entreprises.


L'APPLICATION AU LOYER PLAFONNÉ


Cet indice peut-il s'appliquer au calcul du loyer plafonné ?

Rappel du cadre légal 

Le montant des loyers renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord entre les parties, l'article L145-33 du Code de commerce prévoit que cette valeur est déterminée d'après cinq éléments :


Toutefois et, sous réserve du respect des conditions énoncées aux articles L145-34 et L145-38 du Code de commerce, les loyers des baux commerciaux sont plafonnés lors de la révision et du renouvellement. L'article 47 de la loi du 4 août 2008 modifie donc les dispositions de ces articles afin de prendre en compte le nouvel Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour la fixation du loyer plafonné.

Nouvelle rédaction du 1er alinéa de l'article 145-34 

À moins d'une modification notable des [quatre premiers] éléments de l'article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable de l'indice trimestriel des loyers commerciaux....

Nouvelle rédaction de l'aliéna 3 de l'article 145-38 


Par dérogation aux dispositions de l'article L145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

L'application de ce nouvel indice au contrat de bail en cours ou renouvelé est conditionnée à l'accord des parties par la signature d'un avenant. En effet, la mention par le législateur des termes «s'il est applicable» semble renvoyer à un acte de volonté des parties au contrat de bail qui devront s'entendre pour le prévoir.


RENDRE OBLIGATOIRE L'ILC


Les premières analyses sur l'application de l'ILC montrent que des inégalités se créent entre des grandes enseignes ayant la capacité d'imposer l'application de l'ILC à leurs bailleurs et les commerces indépendants de centre-ville qui se heurtent à des refus systématiques alors qu'ils en ont le plus besoin. Cette distorsion de concurrence explique la nécessité de rendre obligatoire l'application de l'ILC.


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http://www.procos.fr/public/fr/dossiers.htm